In der Steiermark gibt es eine neue Vollzugspraxis für die Bebauungsdichteverordnung 1993 [1]. 2019 hatte es zwei Entscheidungen des LVwG [2] und VwGh [3] dazu gegeben.
Bisher zählten nur im Wesentlichen nur 5seitig umschlossene Räume zur Berechnung der Bebauungsdichte auf einem Bauplatz. Das wurde dahingehend geändert, dass nun auch raumbildende Balkone sowie offene Stiegenhäuser und Laubengänge – also kaum nutzbare Verkehrsflächen – in den meisten Fällen zur Berechnung herangezogen werden. Nämlich, sobald mindestens vier Umfassungswände in Summe mehr als 50% geschlossen sind – inkl. etwaiger Geländer, Stützen oder dergleichen. Es werden bereits die ersten Bauansuchen mit dieser Begründung abgewiesen, auch bewilligte Projekte sollen wieder aufgeschnürt werden.
Position der Projektentwickler
Durch diese Änderung geht wertvolle Wohnfläche verloren, der Wert von Grundstücken und Projekten sinkt über Nacht, außerdem wird die Änderung negative Auswirkungen auf Klimaschutz, Ortsbild und Wohnqualität haben:
- Die VÖPE schätzt, dass sich eine durchschnittliche Wohnung in einem Mehrparteienhaus im Großraum Graz damit um 15% verteuert. Gemeinsam mit steigenden Grundstücks- und Baukosten und weiteren Auflagen steigen so die Wohnkosten an.
- Durch eine globale Reduktion der Bebauungsdichte in der Steiermark und insbesondere in Graz werden der sparsame Umgang mit Grund und Boden und die Bestrebungen zu einer kompakten Stadt der kurzen Wege konterkariert.
- Den Wohnungen zugeordnete Freiräume – insb. Balkone und Loggien – würden reduziert, was nicht mehr den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen entspricht.
- Künftig werden Stiegenhäuser und Laubengänge nicht mehr architektonisch integriert, was negative Auswirkungen auf das Stadtbild haben wird.
Die VÖPE fordert daher:
- Bestehende Projekte, die im Vertrauen auf die langjährige Verwaltungspraxis angestoßen wurden, müssen wie geplant umsetzbar sein – es braucht eine angemessene Übergangsfrist.
- Umgehende Reparatur und Präzisierung der Bebauungsdichteverordnung im Sinne des kostengünstigen, qualitativen und ortsbildverträglichen Wohnens und des sparsamen Umgangs mit Grund und Böden.
[1] https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrStmk&Gesetzesnummer=20000819
[2] https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20190419_LVwG_50_37_3190_2016_00/LVWGT_ST_20190419_LVwG_50_37_3190_2016_00.html
[3] https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Vwgh/JWT_2019060120_20190924L00/JWT_2019060120_20190924L00.html
VÖPE in Kleine Zeitung Steiermark am Do, 30.12.2021: Ringen um die steirische Baudichte
Der Bauboom in der Steiermark stieß schon manchem und mancher sauer auf. Es würde zu viel und zu dicht gebaut, ärgern sich Kritiker. Nun schlägt die andere Seite Alarm die VÖPE (Vereinigung Österreichischer Projektentwickler), eine 2019 ins Leben gerufene Interessenvertretung, die 58 gewerbliche Bauträger vertritt. Sie ortet eine Entwicklung, die einerseits den Wert von Grundstücken verringere, andererseits den Preis von Wohnraum aber verteuere, sollten Land und Stadt Graz nicht gegensteuern.
Hintergrund sind zwei Gerichtsentscheidungen des Landesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofes im Jahr 2019 zur Baudichte, die sich, so Sebastian Beiglböck, Geschäftsführer der VÖPE, nun auswirken: Diese Urteile veranlassen die Behörden, die Bebauungsdichte anders auszulegen. Flossen bisher nur fünfseitig umschlossene Räume in die Dichteberechnung ein (wie etwa Loggien), so wurden quasi über Nacht auch Balkone, offene Stiegenhäuser und Laubengänge herangezogen.
Durch diese behördliche Willkür gehe Wohnfläche verloren, der Wert von Grundstücken, der sich an der Bebauungsdichte bemisst, sinke, kritisiert Gerald Beck, Präsidiumsmitglied der VÖPE und Österreich- chef des auch in der Steiermark tätigen Projektentwicklers UBM. Bleibe das Land bei der “harten Auslegung” der Dichte, würde eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus im Raum Graz im Schnitt um 15 Prozent teurer. Es muss mehr Fläche verbaut werden, um die gewünschte Wohnfläche zu erzielen, das kostet nicht nur mehr Geld, sondern spreche gegen das Ziel des sparsamen Umgangs mit Boden.
Die VÖPE fordert eine Reparatur.
Politisch zuständig im Land ist Landesrätin Ursula Lackner (SP), aus deren Büro heißt es: Eine Neuauslegung der Bebauungsdichteverordnung seitens des Landes gibt es nicht. Was es gibt, sind zwei Gerichtsentscheidungen, die die Auslegung des Landes bestätigt haben.
Dem widerspricht die VÖPE.
Auch die Bau- und Anlagenbehörde Graz (BAB) räumt eine nun harte Auslegung ein, begründet dies mit den Gerichtsurteilen und dem Austausch mit den Baujuristen des Landes. 2022 stehe aber eine Überarbeitung der Bebauungsdichte an mit dem Ziel, diese präziser und klarer zu machen. Denkbar wäre es, dass etwa Balkone aus der Dichterelevanz genommen werden , so die BAB. Den Vorwurf der Willkür und einer Änderung über Nacht weist die BAB zurück. Man sei sich der Bedeutung bewusst, vor allem für jene Bauvorhaben, die vor geraumer Zeit eingereicht, aber noch nicht bewilligt wurden.
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